Un contrato de arrendamiento es un documento legal que establece los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en el alquiler de una vivienda, un local comercial o cualquier otro inmueble. Es importante redactar un contrato de arrendamiento claro, completo y ajustado a la ley para evitar problemas futuros entre el arrendador y el arrendatario. Según NELEX Abogados, un despacho especializado en derecho inmobiliario, estas son algunas de las claves para redactar un contrato de arrendamiento, así como algunos ejemplos y consejos prácticos:
– Identificar correctamente a las partes: se debe incluir el nombre, los apellidos, el DNI y el domicilio de ambas partes, así como la fecha y el lugar de firma del contrato. Esto es fundamental para evitar confusiones o suplantaciones de identidad, así como para poder ejercer las acciones legales pertinentes en caso de incumplimiento o conflicto. Por ejemplo, si el arrendador es una persona jurídica, se debe indicar también su denominación social, su CIF y su representante legal. Si el arrendatario es una persona física, se debe especificar si actúa en su propio nombre o en representación de otra persona. NELEX Abogados puede ayudar a verificar la identidad y la capacidad legal de las partes, así como a redactar las cláusulas necesarias para garantizar la validez del contrato.
– Describir el inmueble objeto del arrendamiento: se debe especificar la dirección, la superficie, los elementos comunes, los servicios y suministros, el estado de conservación y cualquier otro dato relevante del inmueble que se va a alquilar. Esto es esencial para delimitar el objeto del contrato y evitar reclamaciones por defectos o vicios ocultos, así como para determinar la renta y los gastos que corresponden a cada parte. Por ejemplo, si el inmueble tiene una terraza o un garaje, se debe indicar si forman parte del arrendamiento o no, y en qué condiciones. Si el inmueble tiene algún tipo de limitación o carga, como una hipoteca o un usufructo, se debe informar al arrendatario y obtener su consentimiento. NELEX Abogados puede asesorar sobre cómo describir el inmueble de forma precisa y completa, así como sobre cómo obtener y aportar los documentos que acrediten su situación jurídica y registral.
– Establecer la duración del contrato: se debe indicar el plazo inicial del contrato, que no puede ser inferior a cinco años si el arrendador es una persona física o a siete años si es una persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación al vencimiento. También se debe señalar la posibilidad de prórroga tácita o expresa del contrato, así como las causas de resolución anticipada del mismo. Esto es importante para garantizar la seguridad jurídica de las partes y evitar situaciones de desahucio o desamparo. Por ejemplo, si el arrendatario quiere rescindir el contrato antes del plazo pactado, se debe establecer si tiene que pagar alguna penalización o indemnización al arrendador. Si el arrendador quiere recuperar el inmueble antes del plazo pactado, se debe establecer si tiene que comunicarlo con antelación y por qué motivo (por ejemplo, por necesidad propia o de un familiar). NELEX Abogados puede orientar sobre cómo fijar la duración del contrato según la ley y los intereses de cada parte, así como sobre cómo redactar las cláusulas que regulen las posibles prórrogas o resoluciones anticipadas.
– Fijar la renta y las condiciones de pago: se debe determinar el importe mensual de la renta, que solo podrá ser actualizada anualmente por el arrendador según el índice de precios al consumo (IPC). También se debe especificar la forma y el plazo de pago, así como la fianza que debe depositar el arrendatario, que será equivalente a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda o a dos mensualidades si se trata de un uso distinto. Esto es fundamental para establecer la contraprestación económica del contrato y evitar impagos o demoras que puedan afectar a la relación entre las partes. Por ejemplo, si el arrendatario paga la renta mediante transferencia bancaria, se debe indicar el número de cuenta y el concepto del pago. Si el arrendador exige alguna garantía adicional a la fianza, como un aval o un seguro de impago, se debe indicar las condiciones y el alcance de la misma. NELEX Abogados puede aconsejar sobre cómo fijar la renta y las condiciones de pago según el mercado y la ley, así como sobre cómo gestionar la fianza y las garantías adicionales.
– Repartir los gastos y las cargas: se debe establecer quién se hace cargo de los gastos derivados del uso y mantenimiento del inmueble, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la comunidad de propietarios, los tributos, las tasas, los servicios y suministros, las reparaciones ordinarias y extraordinarias, etc. En general, estos gastos corren por cuenta del arrendador, salvo pacto en contrario. Esto es clave para evitar sorpresas o desacuerdos sobre quién debe asumir cada coste o carga que afecte al inmueble. Por ejemplo, si el arrendatario quiere cambiar el contador de la luz o el gas, se debe establecer si tiene que pedir permiso al arrendador y quién debe pagar los gastos que se generen. Si el arrendador quiere realizar alguna obra o mejora en el inmueble, se debe establecer si tiene que avisar al arrendatario y si este puede exigir una reducción de la renta o una compensación por las molestias. NELEX Abogados puede informar sobre cómo repartir los gastos y las cargas según la ley y el uso habitual, así como sobre cómo reclamar o resolver cualquier discrepancia al respecto.
– Regular el uso y la conservación del inmueble: se debe indicar el destino del inmueble, que puede ser vivienda habitual, segunda residencia, local comercial u otro uso. También se debe establecer las normas de convivencia que debe respetar el arrendatario, así como las obligaciones que tiene respecto a la conservación y mejora del inmueble. Asimismo, se debe regular la posibilidad de realizar obras o modificaciones en el inmueble por parte del arrendatario, que requerirán el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Esto es esencial para garantizar el buen uso y la correcta conservación del inmueble, así como para evitar daños o perjuicios que puedan afectar al valor o a la habitabilidad del mismo. Por ejemplo, si el arrendatario quiere pintar las paredes o cambiar los muebles, se debe establecer si tiene que restaurar el estado original al finalizar el contrato o no. Si el arrendador quiere inspeccionar el inmueble o acceder al mismo por algún motivo, se debe establecer si tiene que avisar al arrendatario con antelación y respetar su intimidad. NELEX Abogados puede asesorar sobre cómo regular el uso y la conservación del inmueble según la ley y las buenas prácticas, así como sobre cómo exigir o reparar cualquier daño o deterioro que se produzca.
– Prever las situaciones especiales: se debe contemplar la posibilidad de que el arrendatario subarriende o ceda el contrato a un tercero, que requerirá el consentimiento previo y por escrito del arrendador. También se debe prever la posibilidad de que el arrendador venda o transmita el inmueble a un tercero, lo que implicará la subrogación del nuevo propietario en los derechos y obligaciones del contrato. Además, se debe establecer las consecuencias en caso de incumplimiento o morosidad por parte del arrendatario o del arrendador. Esto es importante para anticiparse a las posibles situaciones que puedan alterar o afectar al contrato, así como para proteger los derechos e intereses de cada parte. Por ejemplo, si el arrendatario quiere subarrendar una habitación o ceder el contrato a un familiar o amigo, se debe establecer si tiene que comunicarlo al arrendador y qué condiciones se aplican al subarriendatario o cesionario. Si el arrendador quiere vender o transmitir el inmueble a un tercero, se debe establecer si tiene que notificarlo al arrendatario y si este tiene algún derecho de adquisición preferente o de permanencia en el inmueble.