Resulta una práctica común en las comunidades de propietarios la previsión en los Estatutos de la exención de participación en determinados gastos generales (zaguán, escalera, ascensor, etc.) normalmente a los locales de las plantas bajas por la falta de utilización de estos servicios.
Ello tiene amparo legal en el art. 9.1 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que “1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Por tanto, conforme a este artículo, pese a existir una cuota de participación en los elementos comunes, se puede fijar estatutariamente -y a eso se refiere “lo especialmente establecido”- un porcentaje distinto o incluso su exención. Se ha entendido por la jurisprudencia que dichas clausulas genéricas de exención a la contribución de gastos derivada de la no utilización de determinados elementos o servicios comprende tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, tanto para su conservación y funcionamiento como para su reforma o sustitución.
Ello debe ser puesto en relación con el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que en su apartado primero letra b) recoge que “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.”
Que dichas obras sean obligatorias no equivale a decir que deban ser asumidas por todos los propietarios. De hecho, el mismo artículo en su apartado 2 letra c) nos dice que “Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.”
Al remitirnos al art. 9.1.e) surge por tanto la duda de si resulta también aplicable en la supresión de barreras arquitectónicas la exención que estatutariamente se haya establecido respecto a los gastos de ascensor para determinadas viviendas o locales.
Sobre dicha cuestión ha existido una evolución jurisprudencial que podemos resumir del siguiente modo:
1º) Inicialmente el Tribunal Supremo diferenció entre los gastos de conservación y sostenimiento por una parte y los gastos de instalación necesarios, considerando que conforme a una interpretación acorde a la realidad social imperante, la instalación ex novo de un ascensor “cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños”. En definitiva concluye que todos los propietarios deben contribuir a la instalación que resulta necesaria para la habitabilidad, sin que queden exonerados por las clausulas de exención de contribución a su conservación y reparación, pues se ven beneficiados también por su instalación con el incremento de valor de la finca, con independencia de que el local no use el ascensor (véase Sentencia del Tribunal Supremo, sala Civil, sec. 1ª, 620/2010 de 20 de octubre).
2º) Posteriormente, en Sentencia nº 38/2014 de 10 de febrero declaró que “El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble (…) en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.” Por lo tanto, los casos de adaptación o sustitución tendrían cabida en la clausula de exención y no contribuirían a dichos gastos.
3º) En la Sentencia 202/2014 de 23 de abril, se resuelve mediante una aplicación analógica de la jurisprudencia expresada para los casos de instalación ex novo de un ascensor (obligación de contribuir a su coste) que la misma solución procede cuando se realizan obras de instalación de una “plataforma salvaescaleras” pues “se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble (…) tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad”.
4º) Sin embargo, en la Sentencia 678/2016 de 17 de noviembre en la que se planteaba otro supuesto al cual se le podría haber aplicado perfectamente la misma solución analógica pues se garantiza la accesibilidad y mejora general del inmueble, considera no obstante el Tribunal que se encuentra más próximo a los supuestos de sustitución o adaptación del ascensor y por tanto despliega su eficacia la clausula de exoneración de los gastos de conservación, funcionamiento y reconstrucción del ascensor. El caso que se plantea es el de la bajada a cota 0 del ascensor, y concluye el Tribunal Supremo que no se trata del establecimiento de un servicio nuevo donde antes no lo había, sino una transformación para su adecuación a una necesidad nueva. Por lo tanto, no concurría esa obligación de contribuir al coste de bajada a cota 0 respecto a los locales estatutariamente exentos de los gastos de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor.
5º) Finalmente es rectificada esta jurisprudencia respecto a la bajada a cota 0 en Sentencia 381/2018 de 21 de junio, en la que identifica la bajada a cota 0 como la manera de completar una instalación, como algo más cercano a una obra nueva que a una adaptación, por lo que se debe contribuir igualmente aunque se esté exento de los gastos generales de ascensor. Así, nos dice “La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor”.
En dicha línea ha avanzado también el legislador al modificar el art. 9.1 letra f) de la Ley de Propiedad Horizontal para introducir por primera vez mediante RDL 21/2018 de 14 de diciembre y posteriormente mediante RDL 7/2019 de 1 de marzo y Ley 10/2022 de 14 de junio la obligación de los propietarios de contribuir con arreglo a su cuota de participación a la dotación del fondo de reserva para atender las obras necesarias en materia de accesibilidad. Sin embargo, se echa en falta que no haya modificado el ar. 10.2 letra c) que sigue remitiendo respecto a la afección al pago de los pisos o locales a lo previsto en el art. 9 para los gastos generales (cuota de participación o lo especialmente establecido).
En definitiva, cabe concluir que salvo que se trate de supuestos de sustitución o mera adaptación del ascensor, la eliminación de barreras arquitectónicas se considera por la realidad social imperante como una obra necesaria, sea por instalación de un nuevo servicio de ascensor o sea por la bajada a cota 0 del ascensor ya existente.