LA PROHIBICIÓN DE REALIZAR ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS O PELIGROSAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
No resulta extraño a la convivencia entre vecinos, la existencia de roces y discrepancias entre los mismos por la realización de actividades en la esfera de intimidad de la vivienda o en el desarrollo de su actividad comercial que sin embargo repercuten en el resto de vecinos. A modo de ejemplo, aunque la casuística es muy variada, podría citarse el tocar un instrumento en horas de descanso sin medidas de insonorización o la generación de olores procedentes de la cocina de un local comercial.
Es el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal el que prohíbe la realización de actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En caso de darse una actividad que encaje en dichas categorías, el presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes requerirá al infractor a cesar inmediatamente en la realización de la misma, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales. Es en caso de persistir en su realización cuando la Junta de propietarios podrá autorizar la interposición de la correspondiente demanda ejercitando la acción de cesación, a la que habrá que acompañar el requerimiento fehaciente de cesación que se hizo al infractos, así como la certificación del acuerdo de la Junta.
En caso de prosperar la demanda -que podrá dirigirse no solo frente al propietario sino también frente al ocupante- podrá disponer además de la obligación de cesar en la actividad y la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, la privación del uso de la vivienda o local hasta tres años o en caso de no ser el propietario el infractor, sino el ocupante, podrá extinguir definitivamente sus derechos relativos a la vivienda o local, así como el inmediato lanzamiento.
La primera pregunta que nos surge es qué actividades merecen dicha calificación para que pueda prosperar una demanda en tal sentido. El punto de partida es que toda relación vecinal debe permitir un grado de molestia que se encuentre dentro de los usos sociales. Por ejemplo, puede resultar molesto que un bebé lloré, pero entra dentro de lo socialmente admitido. Aunque algo que a priori no resulte sancionable, puede resultarlo si la perturbación va más allá de la ordinaria. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz nº 93/2003 de 18 de febrero nos dice que “Ciertamente, no constituye algo sancionable el que en un piso resida una familia numerosa, así como que ésta pueda recibir y alojar ocasionalmente a otros miembros, pero todas las personas deben guardar unas mínimas exigencias de convivencia cuando se vive en comunidad, para evitar perturbar el régimen de vida del resto de los vecinos del inmueble”.
La jurisprudencia, por tanto, interpreta que debe tratarse de actividades que disminuyan el normal disfrute de los demás vecinos, exceda la perturbación del régimen usual de las relaciones sociales y vecinales, que la molestia sea notoria y ostensible -no bastando una pequeña dificultad o trastorno- y exista una contumacia a no disminuir las molestias.
Igualmente, cabe destacar que aunque la actividad cuente con las correspondientes licencias administrativas -cuestión que suele ser esgrimida por los locales comerciales- ello no es óbice para merecer el calificativo de actividad molesta. Por ejemplo, La Sentencia de la Audiencia Provincial (sec. 13ª) 688/2007 de 19 de diciembre recoge que: “lo esencial de la acción de cesación configurada por la LPH es que permite trascender la órbita administrativa y detectar y corregir la molestia efectiva – en suma, el exceso del propio derecho en perjuicio del propio los demás comuneros – de cualquier actividad, aunque goce de todos los permisos o licencias exigibles” (…) “La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y solo por las características generales de la misma (ello es competencia de la autoridad administrativa correspondiente; así, L. 7/85 de 2 abril de Régimen Local, y STS. 1.6.1999 ), sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto (STS. 16.7.1993 ) o el modo de desarrollarse – situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas”.
Así por ejemplo, en caso de ruidos que no superen el límite de decibelios administrativamente fijado, en caso de ser notorios, reiterados y afectando al descanso de los vecinos, podría ser considerado una actividad molesta. Aunque es obvio que si supera dicho límite serán mayores las probabilidades de obtener una sentencia favorable.
En último lugar, destacar que también puede ser un remedio eficaz en caso de ocupaciones de inmuebles propiedad de entidades bancarias que no instan acción judicial alguna para la recuperación de la posesión, y que sin embargo producen una notable molestia en la comunidad de propietarios (daños, suciedad, ruidos, golpes, etc.). Aunque por vía penal la comunidad pudiese denunciar la ocupación, en tanto que es un delito público, si no consta la voluntad contraria del dueño a la ocupación sería un procedimiento abocado al fracaso. Por ello, es mucho más aconsejable para la comunidad instar la vía civil de la acción de cesación dirigida tanto a los ocupantes como a la entidad bancaria propietaria por pasividad. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sec.17ª) 36/2021 de 29 de enero que condena a la entidad BBVA con el siguiente argumento: “cabe deducir que, respecto a la situación de ocupación de la que tuvo conocimiento por la remisión de dos burofaxes en mayo y julio de 2016 no adoptó medida alguna a fin de impedir que dichas conductas continuaran, o ,en su caso, destinada a reducir los daños a la Comunidad. La demandada BBVA tuvo una conducta omisiva, pasiva y una falta total de preocupación por el tema puesto que no ha acreditado que realizara actuación alguna para remediar la situación”.